《长白山保护开发区商品房预售资金监督管理办法》政策解读
一、起草目的
为规范商品房预售资金监督管理，保障商品房交易双方当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，结合长白山保护开发区实际，制定了《长白山保护开发区商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《办法》）。
二、起草背景
2022年3月，吉林省住建厅下发了关于规范商品房预售资金监管的意见（吉建联发〔2022〕4号），文件要求全省各市（州）要科学建立健全商品房预售资金监管制度，加强组织领导，明确部门职责，强化监督检查努力实现房地产业良性循环和健康发展。
三、起草依据
《关于规范商品房预售资金监管的意见》（吉建联发〔2022〕4号）
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城市商品房预售管理办法》（建设部令第40号）
四、主要内容
1.《办法》适用于凡在我区城市规划区内国有土地上取得《商品房预售许可证》的建设项目，其商品房预售资金的存入、使用和监督管理工作。
2.《办法》所称商品房预售资金，是指开发企业在取得商品房预售许可后将其开发建设的商品房预售给买受人，由买受人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部预购房款。
3.长白山管委会住建局（以下简称住建局）负责我区商品房预售资金的监督管理工作，长白山管委会住建局房产科（以下简称房产科）负责日常管理工作。
4.商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至房屋初始登记之日止。
5.开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当确定商品房预售资金的监管银行。开发企业应当按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在监管银行设立专用账户（以下简称监管账户），并与住建局、监管银行签订商品房预售资金三方监管协议。
6.开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项：
项目工程建设费用；
项目用款计划；
选定的监管银行，并提交商品房预售资金三方监管协议；
监管账户名称、账号。
7.买受人在购买预售商品房时，应当将购房款直接存入监管账户。开发企业依据买受人提供的监管银行收款凭证为其出具购房票据。开发企业不得直接收存商品房预售资金。
8.商品房预售资金应当用于该商品房项目的工程建设。
9.开发企业应当按照该商品房项目的工程建设进度，分期申请使用商品房预售资金。
10.预售商品房完成不动产首次登记后，可使用全部商品房预售监管剩余资金和利息。
11.开发企业申请使用商品房预售资金时，应当向房产科提交下列证明材料：
商品房预售资金使用申请；
《房地产开发项目手册》；
《商品房销（预）售许可证》
监管节点证明文件。
12.房产科自收到开发企业商品房预售资金使用申请之日起5个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意使用证明，监管银行据此拨付。对不符合条件的，不予核准使用，并书面说明理由。
13.买受人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的，开发企业应当在2个工作日内向房产科申请解除退房房款部分的监管。房产科应当自收到解除退房房款申请之日起3个工作日内核实，并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。
14.开发企业应当将商品房预售资金使用情况及时记入《房地产开发项目手册》，并定期向房产科备案。
15. 开发企业办理房屋不动产首次登记后，应当到房产科申请解除预售资金监管。房产科收到申请后，对符合申请条件的应当于5个工作日内通知监管银行解除预售资金监管，并出具同意解除监管通知书，解除监管后的账户及剩余资金，由开发企业自行处理；对不符合申请条件的，向开发企业出具不予解除监管通知书，并说明理由。
16.违反本办法规定，开发企业直接收存商品房预售资金的，由房产科责令限期改正，逾期未改正的，收回预售许可，暂停该开发企业在我区城市规划区内所有开发项目的商品房预售，将其违法违规行为予以公示。
17.监管银行违反本办法规定或者违反商品房预售资金监管协议，擅自拨付商品房预售资金的，报银监会进行处置。
18.住建局及房产科工作人员在商品房预售资金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
