《长白山保护开发区产业用地先租后让供应方式实施办法》政策解读

　　一、《实施办法》制定的背景、目的、意义

　　近年来，节约集约用地、提高土地使用效益，是新常态下国家着力倡导的大目标，国家、省政府和省自然资源厅也多次出台文件，提倡各地区落实国家产业政策，鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合等多种灵活土地供应方式，满足产业发展用地需求。目前，海南、江西等省份及我省长春、辽源等地区已经出台了关于产业用地灵活出让相关政策文件。为响应国家号召，落实相关文件精神，进一步加强我区产业用地的出让管理，提高节约集约用地水平，降低企业用地成本，完善产业用地供应制度体系建设，结合本地区实际，特制定本《实施办法》。

　　二、《实施办法》制定的政策依据

　　（一）《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）

　　（二）《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

　　（三）《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）

　　（四）《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》

　　（五）《中共吉林省委吉林省人民政府关于加快服务业发展的若干实施意见》（吉发〔2016〕6号）

　　（六）《吉林省国土资源厅关于强化资源保障促进乡村振兴的意见》（吉国土资规〔2018〕7号）

　　三、《实施办法》的主要内容

　　《实施办法》共十八条，将产业用地先租后让出让模式的适用范围、使用年期、责任主体、价格确定方法、租赁期满处置方式、证照办理、违约责任七个方面进行了详细规定。

　　（一）明确适用范围：除房地产业项目用地及我区限制发展的项目用地外，其他符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目用地可采用先租后让方式供地。工业项目投资强度需按照《工业项目建设用地控制指标》执行，其他产业项目投资强度参照《工业项目建设用地控制指标》适当上浮确定。

　　（二）明确使用年期：先租后让的租赁年限一般为5年，最高不超过10年，与后续出让年期总和不得超过该宗土地用途的法定出让最高年限。

　　（三）明确责任主体：先租后让供应方式由各区管委会向规划和自然资源局提出书面申请，由规划和自然资源局组织实施先租后让供地流程。

　　（四）明确价格确定方法：评估法定最高年期土地出让价格，规划和自然资源局集体会审后确定土地出让底价或标底。土地租赁价款按照法定出让最高年限土地出让底价或标底/法定出让最高年限×租赁年限计算确定。成本清算按照宗地总成本/法定出让最高年限×租赁（出让）年限计算或按缴款比例分摊确定。租赁转出让时应缴纳的协议出让价款为租赁时点确定的土地成交总价款减去已缴纳的租金。

　　（五）明确租赁期满处置方式：土地使用者需在租赁期满前6个月向各区管委会申请合同履行情况进行考核。考核合格，由规划和自然资源局按照协议方式办理土地出让手续；考核不合格，由各区管委会与土地使用者达成地上建筑物、构筑物和其他附属设施处置协议后，规划和自然资源局无偿收回土地使用权，但允许土地使用者限期整改，整改期最长不超过1年。

　　（六）明确证照办理条件：土地使用者在租赁期内可持《国有建设用地使用权出让合同（先租后让）》、租赁价款及相关税费缴纳凭证等，申请办理不动产证书首次登记；租赁到期转为出让并全部缴纳土地出让金后，可办理变更登记。

　　（七）明确违约处理方式：因土地使用者原因违约的，按《国有建设用地使用权出让合同（先租后让）》约定处理，造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》处理。