《不动产登记暂行条例》相关政策方面的解读

　　一、详细列举可以登记的不动产权利有什么作用？

　　详细列举可以登记的不动产权利有利于维护权利人的不动产物权。不动产登记制度旨在维护不动产交易的安全和提高交易效率，因此不动产登记并非意味着登记机构只要将不动产的自然状况（如位置、面积等）记载不动产登记簿上即可。《不动产登记暂行条例》（以下简称条例）就哪些不动产权利具有登记能力，可以依据条例进行登记做了明确的规定。该条例第5条规定：“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权;（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。”《不动产登记暂行条例》第5条是非常重要的规定，它明确了能够依据条例进行登记的不动产权利的具体类型。今后，无论是不动产登记机构在受理登记申请或按照有关国家机关的要求进行登记，还是人民法院处理不动产登记纠纷案件，都应当依据本条加以判断。

　　二、《条例》对登记机构及其工作人员的职责都有哪些规定？

　　从《条例》的规定来看，登记机构的职责大致包括以下几个方面：

　　一是登记职责。即登记机构在依法办理登记的过程中应当履行的职责。具体包括：登记机构受理登记申请时的形式审查职责和依法受理职责；登记机构受理登记申请时对登记申请材料的查验职责；法定情形下登记机构的实地查看职责；符合登记条件时，登记机构及时准确予以登记的职责；以及不符合登记条件时，依法不予登记的职责。

　　二是完成登记辅助行为的职责。这主要是指登记机构在办理登记之外依法承担的登记辅助行为中的相关职责。具体包括：登记机构依法设立、制作、保管登记簿的职责；登记机构完成登记后，依法核发、换发、补发权属证书和登记证明的职责；依法收缴伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的职责；登记机构将其登记的信息及时纳入统一的不动产登记信息管理基础平台、确保登记信息实时共享的职责；登记机构依法向权利人、利害关系人、有关国家机关提供查询、复制不动产登记资料的职责，等等。

　　三是登记机构作为行政机关所承担的一般职责。具体包括：第一，办理事项公开的职责，例如不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。第二，通知、告知的职责，例如不动产登记机构不予受理或者不予登记的，应当书面通知申请人并告知其救济方式。第三，便民利民的职责。例如，不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。再如，申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容。第四，保护国家秘密、个人隐私的职责。此外，登记机构还应当承担虽然《条例》并未直接规定，但在相关法律中规定的职责。根据《物权法》，登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得进行超越登记职责范围的其他行为。例如，不得随意依职权启动登记程序，等等。

　　三、登记申请人、相关单位和个人在登记过程中需要规范哪些行为？

　　不动产登记也需要登记当事人以及相关单位和个人的通力协助，结合不动产登记实践中的问题，《条例》也对登记当事人、相关单位和个人的义务与法律责任进行了规定，具体包括：

　　一是《条例》明确强调申请人应当对申请材料的真实性负责。对于提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的当事人，应当承担赔偿责任。

　　二是为了维护不动产权属证书、不动产登记证明的权威性，避免登记错误，《条例》对于伪造、变造或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的行为，规定了收缴、没收违法所得等行政处罚，并可依法追究民事赔偿责任以及刑事责任。

　　三是对于不动产登记信息共享单位及其工作人员、查询不动产登记资料的单位和个人，《条例》也明确了其保密义务。如果其违反国家规定，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　四、办理不动产登记的一般程序。

　　一是依申请登记的程序。申请。申请人根据不同的申请登记事项，向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为。受理。不动产登记机构依法查验申请主体、申请材料，询问登记事项、录入相关信息、出具受理结果等工作的过程。审核。不动产登记机构受理申请人的申请后，根据申请登记事项，按照有关法律、行政法规等对申请事项及申请材料做进一步审查，并决定是否予以登记的过程。登簿。经审核符合登记条件的，将申请登记事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记完成后，不动产登记机构应根据不动产登记簿填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。

　　二是依嘱托登记程序。嘱托登记是指依据人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关、公安机关、税务机关等国家有权机关出具的相关嘱托文件以及人民政府依法征收、收回不动产作出的嘱托文件办理不动产登记，例如查封登记。具体登记程序:嘱托、受理、审核、登簿。

　　三是依职权登记程序。依职权登记是指不动产登记机构依职权办理不动产登记事项，例如依职权更正登记。具体登记程序:启动、审核和登簿。