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长白山管委会人民政府信息公开专栏 >> 长白山池北区管委会 >> 履职依据

池北区物业管理办法(2018年修订)

第一章 总则
  第一条 为了规范物业管理服务活动,保障社会公共利益,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《吉林省物业管理办法》等法律、法规,结合我区实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于我区住宅小区的业主、共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
  第三条 物业管理服务活动应当坚持业主自治、专业服务与政府监督的原则;建立激励和惩戒机制,促进物业管理服务行业科学、规范发展。
  物业的使用和管理服务应当遵守法律、法规和规章制度,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开、公平、诚实守信、服务规范的原则。
  第四条 池北区保障性安居工程建设管理办公室是区房地产行政主管部门(以下简称区安居办)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托其下设的物业管理中心(以下称区安居办物管中心)负责。
  (一)区安居办负责全区物业管理活动的监督管理工作。其主要职责:
  1.贯彻执行物业管理的法律法规,执行国家、省有关物业管理的法规、规章,制定本地区物业管理的相关制度;
  2.负责物业服务企业、物业服务合同、物业用房备案工作,并对本辖区内从事物业服务经营的物业服务企业和项目进行指导和监督;
  3.负责物业专项维修资金、物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理工作;
  4.负责与物业所在地社区共同办理业主大会、业主委员会备案工作,并与物业所在地社区共同对物业小区业主大会、业主委员会依法履责、承担义务进行指导和监督;
  5.负责全区物业服务查验接收的监督、指导;
  6.负责与物业所在地社区共同划分物业管理区域;
  7.负责全区物业管理小区达标考评工作、物业服务企业诚信档案建立工作;
  8.负责受理物业管理信访,调解处理纠纷,查处物业管理违法违规行为;
  9.协调、指导各相关部门的物业管理工作;
  10.定期组织由区各相关部门、社区参加的物业管理联席会议。
  (二) 区安居办物管中心负责日常工作。其主要职责:
  1.负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实;
  2.负责与物业所在地社区共同办理业主大会、业主委员会备案工作,并与物业所在地社区共同负责本辖区业主大会、业主委员会的监督和指导工作;
  3.负责与物业所在地社区共同划分物业管理区域;
  4.负责本辖区物业服务查验接收的监督和指导工作;
  5.负责物业维修保证金、物业服务保证金的监督管理工作;
  6.负责本辖区物业管理小区达标考评工作、物业服务企业诚信档案建立工作;
  7.负责受理本辖区物业管理投诉,查处物业管理违法行为。
  (三)物业所在地社区应当履行以下职责:
  1.组织业主召开首次业主大会会议,指导业主委员会换届工作;
  2.协调物业服务企业、业主委员会开展物业管理服务工作,对业主大会、业主委员会进行指导和监督;
  3.对违反物业管理法律、法规的行为向有关部门报告;
  4.受理本辖区物业投诉,调解物业管理服务纠纷;
  5.与区安居办物管中心共同办理业主大会、业主委员会备案工作;
  6.与区安居办物管中心机构共同划分物业管理区域。
  第五条 物业服务企业发现管理范围内有违反有关法律、法规、规章规定行为的,应当进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,应当向有关部门报告。
  第六条 新开发已建成的住宅小区,应当采用三级或二星以上物业管理服务等级标准。
  未实施物业管理的老旧住宅小区、单幢住宅需要实施物业管理的,由物业所在地社区征求相关业主意见后,合理确定物业管理区域,并指导和协助业主成立业主大会,选举产生业主委员会,选聘物业服务企业。
第二章 业主及业主大会
  第七条 房屋的所有权人为业主(含未办理房屋产权证书的合法买受人)。业主在物业管理服务活动中,享有下列权利:
  (一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;
  (二)提议召开业主大会会议,并就物业管理服务的有关事项提出意见或者建议;
  (三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的意见或者建议;
  (四)参加业主大会会议,行使表决权;
  (五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
  (六)监督业主委员会的工作;
  (七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
  (十)法律、法规规定的其他权利。 
  业主在物业管理服务活动中,履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定缴纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业服务费用;
  (六)配合、协助公安派出所、社区维护小区安全秩序,制止损坏公物及坏人、坏事; 
  (七)配合、协助物业服务企业开展相关管理、维修、养护等工作;
  (八)为其他业主正常生活及合理需要提供方便;
  (九)对访客、顾客宣传、监督和共同遵守小区管理规约; 
  (十)法律、法规规定的其他义务。 
  第八条 由业主共同决定的事项:
  (一)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; 
  (二)选聘和解聘物业服务企业;
  (三)筹集和使用专项维修资金;
  (四)改建、重建建筑物及其附属设施;
  (五)制定和修改业主大会议事规则;
  (六)制定和修改管理规约;
  (七)决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
  决定(三)、(四)项事项,应当经专有部分建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上业主同意;决定其他事项,应当经专有部门建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。
  第九条 同一个物业管理区域应当依法召开业主大会,选举产生业主委员会和业主代表(单元长或楼长)。  
  业主委员会委员按照物业管理区域规模确定5至11人。业主委员会主任、副主任由业主委员会成员选举产生。业主委员会任期不超过五年。
  分期开发的物业,可以在开发期间召开业主大会,并产生业主委员会。该业主委员会在任期内对同一物业管理区域内陆续交付使用的物业具有管理权。
  未召开业主大会和未成立业主委员会的住宅区,可由物业所在地社区暂代行使业主委员会职责。   
  召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。
  住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知区安居办物管中心和物业所在地社区,并认真听取区安居办物管中心、物业所在地社区的建议。
  业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向区安居办物管中心和物业所在地社区备案。
  第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
  业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
  第十一条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的,经业主申请,物业所在地社区应当责令其限期组织换届选举,并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的,在物业所在地社区的指导和监督下组织换届选举。
  业主委员会任期届满当日应当将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。
  业主委员会任期届满,不得继续履行职责。
  下列情形委员资格自动终止:
  (一)任职期限届满的;
  (二)不具有业主身份的;
  (三)限制民事行为能力或无民事行为能力的;
  (四)依法被追究刑事责任,无法履行委员职责的。
  第十二条 业主委员会在任期间,因其不尽职责,不作为或滥用职权损害业主利益,业主意见较大时,可由15%以上业主或40%以上业主代表联名提出主任、副主任、个别委员的届中罢免案,并由物业所在地社区组织召开业主大会或业主代表会议进行罢免,同时补充选举产生其缺额指数。
  第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:
  (一)召集业主大会会议,报告物业管理服务的实施情况; 
  (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
  (四)监督管理规约的实施;
  (五)业主大会赋予的其他职责。
  业主委员会作出的决定或者行为,不得侵害业主的合法权益。 
  业主委员会应当协助、配合公安派出所、社区维护小区治安秩序,制止损坏公物及坏人、坏事的义务,共同做好物业管理区域内的相关工作,主动接受其指导和监督。 
第三章 前期物业管理
  第十四条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,开发建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同,认真执行政府明码标价规定,在楼房销售处显著位置公示前期物业服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等相关情况,在签署房屋销售合同时物业服务企业应与业主签订前期物业服务合同。 
  开发建设单位选聘物业服务企业之前,应当征询区物业管理机构的意见,并根据意见确定选聘符合本地区服务标准的物业服务企业。
  第十五条 房屋具备入住、使用条件,方可办理入住。开发建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以开发建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。
  业主办理入住手续后,按规定应当承担其后发生的物业服务、供暖、供水、供电、垃圾处理等相关费用。
  第十六条 开发建设单位自行将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用,并自行组织物业管理的,业主有权拒交物业服务费,物业区域内物业管理发生的费用全部由开发建设单位承担。
  开发建设单位未取得物业服务相应证照或者将物业委托未取得相应证照企业或者管理人实施物业管理的,业主有权拒交物业服务费,物业区域内物业管理发生的费用全部由开发建设单位承担。
  第十七条 前期物业服务合同可以约定期限,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
  第十八条 物业服务企业承接物业时,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,对物业共用部位、共用设施设备及物业用房等进行检查和验收,形成书面查验记录并加盖公章予以确认。
  现场查验中,物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备不符合约定或者规定的情形,书面通知开发建设单位,开发建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验,直至验收合格为止。
  物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。
  第十九条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:
  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施设备、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
  (二)设施设备的安装、使用说明和维护、保养等技术资料;
  (三)物业建设审批文件和物业土地使用审批文件;
  (四)物业管理服务所必需的其他资料。 
  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交给业主委员会。 
  第二十条 规划、设计新建住宅物业小区时,应当统筹安排,合理布局物业管理服务的各项设施,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按不低于物业管理区域建筑总面积的4‰配置,不足100㎡的按100㎡配置。物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室、二次供水房、换热站、消防站)。物业用房(包含管理、服务用房)产权为全体业主共同所有,由物业服务企业使用、维修、维护,未经业主大会同意任何单位和个人不得占用或者改变其使用用途。
  物业管理区域内共用配套的门卫房、监控房、配电房、供水房(或水箱)和道路、绿化、场地、非机动车库及公共照明路灯、文体设施、监控系统、二次供水设备、消防设备等,移交业主大会,归全体业主所有;开发建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的物业,归全体业主所有。
  住宅区内的社区用房的建筑面积不低于50㎡,应当按照规划要求进行配套建设。
第四章    物业管理与服务
  第二十一条 同一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理。其地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。
  第二十二条 对整改后的零散、老旧居民楼,按照坐落区域就近整合或与相邻物业小区挂靠合并形成新的物业管理区域。
  整合形成的物业管理区域,在规划许可的条件下,经有利害关系业主同意,可以建设物业服务用房和业主委员会办公用房。
  对整合形成的物业管理区域,应当由物业所在地社区、区安居办物管中心及时组织召开业主大会,指导选聘物业服务企业开展工作。
  第二十三条 物业服务质量保证金是指由物业服务企业缴纳的,为促进物业服务企业遵守法规政策、信守合同约定、维护业主合法权益的资金。物业服务企业向区物业管理机构缴纳。
  具体缴纳标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)的物业为5万元,5万平方米至10万平方米(含10万平方米)为10万元,10万平方米至20万平方米(含20万平方米)为15万元,20万平方米以上的为20万元。
  如出现物业服务合同未结束就提前撤离小区或合同终止后拒绝撤离小区等情况,物业服务质量保证金则不予返还。
  物业服务企业未履行或部分未履行物业服务合同约定,区物业管理机构会同开发建设单位、物业所在地社区核实后将从物业服务质量保证金中扣罚一定数额。
  物业服务合同终止后30日内,物业服务企业向区物业管理机构提出返还保证金书面申请,区物业管理机构会同开发建设单位、物业所在地社区核实后返还。
  第二十四条 物业服务企业应具有法人资格,并取得物业服务企业资质,物业服务企业实行登记注册、备案制度和物业管理职业资格证书制度,由区安居办对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。从事物业管理服务的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书上岗服务,一个物业管理项目至少要设一名项目经理,并持证上岗。
  物业服务企业应当向区安居办物管中心进行企业、项目和合同备案。未做备案的限期整改,在期限内拒不整改的不得继续从事物业服务业务。
  第二十五条 物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同,自签订生效之日起15日内,将物业服务合同报长白山管委会物价部门、区安居办物管中心、物业所在地社区备案。
  第二十六条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务标准、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、服务质量保证金金额、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
  第二十七条 物业服务企业享有以下权利: 
  (一)依照有关规定和物业服务合同,制定物业管理服务制度和措施;
  (二)依照物业服务合同收取物业服务费用;
  (三)制止物业管理区域内的违法、违章行为;
  (四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;
  (五)法律、法规、规章规定的其他权利。
  物业服务企业应当履行以下义务:
  (一)履行物业服务合同并按照本地区物业服务标准,提供物业管理服务;
  (二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施设备维修资金收支情况;
  (三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督;
  (四)接受区安居办和下设的物业管理中心、物业所在地社区和相关行政管理部门的监督、指导;
  (五)法律、法规、规章规定的其他义务。
  第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供与物业服务合同内容一致的服务。
  物业服务企业配合、协助公安派出所、社区维护小区的生活秩序和安全防范工作,但不含人身、财产保险保管责任。
  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
  物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方另行约定。
  第二十九条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示:
  (一)物业服务企业的名称、相关证照、联系方式、物业服务投诉电话;
  (二)项目经理有关信息;
  (三)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;
  (四)电梯、消防、监控等设施设备的日常维修保养单位的名称和联系方式等;
  (五)其他应当公示的信息。
  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按服务等级或星级实行政府指导价和市场调节价相结合的原则,在物业服务合同中约定。
  三级或二星以上(含三级或二星)服务,物业服务费中应当包含公共照明和冬季清雪,以上两项不得另行向业主、物业使用人加收。
  第三十条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,区安居办物管中心可以在过三分之二业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理服务,费用由受益人承担。
  第三十一条 物业服务企业未依据合同履行通知义务,未办理退出交接手续的,不得擅自撤离物业管理区域或者停止服务。
  物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好物业用房、各种资料的交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。
  第三十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位交纳。
  第三十三条 业主未及时缴纳物业服务费和物业服务合同约定的其他费用,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式,督促其限期交纳,逾期不交纳的,可按物业服务合同的约定执行。拒不交纳的,可向人民法院提起诉讼。
  业主因为房屋自用部位损坏、房屋质量等问题或者违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或者社区应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法通过诉讼方式解决。
  第三十四条 物业使用人在物业管理服务活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
  物业使用人违反本办法和管理规约的规定,有关业主应当承担连带责任。 
  第三十五条 物业服务企业与业主委员会所签合同期满,其中一方不再续签的,应当在合同期满前60日通知对方。物业服务合同终止时,物业服务企业应当按约定的期限退出,并将相关物业管理资料及物业用房等移交给业主委员会或受聘的物业服务企业。
  物业服务合同期满时,业主委员会尚未选聘物业服务企业的,经双方协议,原合同可以延续履行,直至新的物业服务合同生效之日止。
  第三十六条 物业服务企业在合同有效期内,未经业主委员会同意,物业管理机构许可,不得终止服务或擅自撤离。合同有效期内,物业服务企业破产或被解聘,在业主委员会重新选聘物业服务企业之前,由业主委员会对物业自行管理,直至选聘出新的物业服务企业为止。  
第五章 物业的使用维修与养护
  第三十七条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
  业主、物业使用人、装饰装修企业在住宅室内装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。业主、物业使用人、装饰装修企业在装饰装修活动中应当遵守服务协议、管理规约和住宅室内装饰装修的有关规定。物业服务企业应当按照服务协议为业主、物业使用人、装饰装修企业提供相应的服务,并为装饰装修废弃物的收集运输提供明确指引。 
  住宅装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
  第三十八条 业主、物业使用人、物业服务企业在物业管理区域内不得有下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;
  (二)擅自改变房屋结构和用途;
  (三)擅自占用、损坏住宅共用部位和共用设施设备;
  (四)擅自搭建建筑物、构筑物,擅自设置摊点、市场,擅自张贴、涂抹、悬挂物品;
  (五)侵占、毁坏绿地;
  (六)乱倒垃圾、乱堆杂物;
  (七)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有危害物质或者发出超过规定标准的噪音等;
  (八)随意停放车辆;
  (九)违反规定饲养家禽、家畜和其他动物;
  (十)利用房屋从事危害公共利益的行为和进行违法犯罪活动;
  (十一)法律、法规禁止的其他行为。
  第三十九条 住宅或非经营用房、住宅区内按照规划建设的共用设施,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,必须征得相关利益业主的同意,并由业主大会、业主委员会作出决定后报有关主管部门批准。
  第四十条 专项维修资金交存、管理参照《住宅专项维修资金管理办法》、《吉林省物业专项维修资金管理办法》执行。
  专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用,按国家、省、区住宅专项维修资金管理相关规定列支。
  未缴存住宅专项维修资金,发生维修相关费用的,由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
  第四十一条 物业出现应当维修养护的情形时,业主或者其他责任人应当及时履行维修养护义务。专有部分保修期满后的维修责任,由业主自行承担,有约定的,从其约定;共有部分保修期满后的维修责任由相关业主共同承担,维修费用由相关业主按拥有物业建筑面积比例分摊。
  物业存在安全隐患,应设立明显警示牌或者圈拦危险区域;危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修、养护和更新、改造,相关业主应当积极给予配合。
  发生危及房屋使用安全的紧急情况时,物业服务企业或者其他管理人应当及时报告业主委员会、物业所在地社区及相关行政管理部门,并组织抢修、更新或者采取应急防范措施,费用由相关责任人承担。
  责任人不履行维修、养护和更新、改造义务的,经业主大会、业主委员会同意,可以由物业服务企业进行维修、养护和更新、改造,费用由责任人承担。
  第四十二条 发生下列危及房屋安全及人身安全情形之一,需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修、更新和改造的,申请人可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金,并可以组织应急维修:
  (一)屋面、外墙防水损坏造成渗漏的;
  (二)电梯故障危及人身安全;
  (三)公共护(围)栏破损严重,危及人身安全的;
  (四)楼体单侧外立面有脱落危险的;
  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;
  (六)二次供水水泵运行中断、设施损坏,危及人身、财产安全的;
  (七)消防设施存在重大火灾隐患;消防设施损坏的;
  (八)其它危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。
  第四十三条 电梯、消防应急维修项目由电梯检测机构、公安消防部门出具鉴定报告或整改通知,其他应急维修项目由区物业管理机构组织物业所在地社区或业主委员会会同申请人进行现场确认,证明核实,可直接组织维修。
  第四十四条 应急维修项目申请使用维修资金的,按照以下程序办理:
  (一)申请人(含业主、物业服务企业、业主委员会、社区)发起申请,向区安居办物管中心提出应急维修项目现场确认需求,区安居办物管中心组织现场确认。
  (二)电梯、消防应急维修项目由电梯检测机构、公安消防部门出具鉴定报告或整改通知单,作为现场确认意见。
  (三)经区安居办物管中心现场确认后,属于维修资金应急使用范围,申请人可以立即组织施工。
  (四)申请人将应急维修项目现场确认意见在小区公告,编制工程预算,制定维修资金应急使用方案。
  维修资金应急使用方案应包括项目概况、实施主体、工程涉及的相关单位选聘方式(施工单位、审计单位等)、工程实施时间、验收主体及验收方式、质量保修要求等。
  (五)申请人按照维修资金应急使用方案实施维修,经竣工验收合格和工程审计后,将本次应急维修使用情况进行公示,公示期不少于7天。公示期满后,通过区住宅专项维修资金管理系统提出资金划拨申请。如有异议的,由区物业管理机构受理调解。  
  (六)区安居办物管中心审核申报材料,出具审核意见,区专项维修资金中心根据审核意见通知专户管理银行划款。
  第四十五条 应急使用的相关责任:
  (一)维修资金应急使用过程中,维修资金使用申请人应当对其提供材料的真实性、合法性、有效性负责。对不履职的或隐瞒真实情况或者提供虚假材料的,维修资金所有权人可向区安居办物管中心进行投诉和举报。
  (二)因社区、业主委员会、物业服务企业相互推诿,对确属维修资金应急使用范围的项目不实施应急维修的,申请人可向区安居办物管中心申报,由区安居办物管中心与物业所在地社区协商组织代修,可直接拨付维修资金,维修费用从相关业主维修资金账户中列支。
  第四十六条 物业管理区域内停车库(位)严重不足的,经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,在不占用消防通道、城镇公共道路、公共绿地等市政设施及公共配套设施的前提下,经管委会规划行政主管部门、区公安消防大队联合批准后,可以在物业管理区域内增建车库(位)。
  经业主大会同意可利用业主共有的道路或者其他场地设置车位的,业主委员会可以申请公安或城市执法部门协助划定物业管理区域内地面泊车位和行车路线,但划定的车位不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道和占用消防等场地。
  利用业主共有的道路或者其他场地设置车位提供给相关业主使用的,车位的分配方式由业主大会决定。
  小区内泊位费委托物业服务企业代收的,物业服务企业应当将泊位费单独列账,独立核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和泊车管理的必要开支外,可以根据业主大会的决定将泊位费用于物业管理方面的其他需要。
  业主委员会应当对泊位费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。
第六章 投诉与法律责任
  第四十七条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向区安居办物管中心投诉:
  (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;
  (二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;
  (三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;
  (四)擅自改变物业用房用途的;
  (五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;
  (六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;
  (七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业服务另行委托给他人管理的;
  (八)其他与物业管理服务有关的纠纷。
  第四十八条 物业投诉不予受理的事项:
  (一)投诉请求不明确的;
  (二)投诉人与被投诉人已达成协议的;
  (三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;
  (四)不符合法律、法规、规章规定的。
  第四十九条 区安居办物管中心受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过向人民法院起诉方式解决。
  第五十条 对存在投诉多、处理不力、擅自弃管等问题的物业服务企业列入不良企业记录档案,两年内不得承接业务,严重者建议市场监督管理等部门吊销或收回、暂扣相关证照。  
  区安居办物管中心应当对违反本办法规定的物业服务企业给予适当金额的罚款。
  第五十一条 物业服务与管理活动中的违法行为,由区安居办物管中心依据相关法律、法规的规定予以处罚。
第七章  附  则
  第五十二条 本办法所称共用部位,是指物业管理区域内属于业主共有的楼房基础、承重墙、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。
  本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于业主共有的电梯、消防设施、楼道照明设施、单元防盗门、路灯、绿地、道路、安全防范智能系统、非经营性车场、车库、物业用房、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
  第五十三条 住宅小区内的非住宅收费标准,可根据物业服务企业提供的服务内容协商定价,但不得高于同一小区住宅物业服务费的100%,也不得低于同一小区住宅物业服务费的50%。
  第五十四条 业主决定不选聘物业服务企业,实行自我管理的,依照本办法相关规定执行。
  第五十五条 本办法未做规定的,按国家和吉林省相关法律、法规、规章执行。
  本办法由区安居办、区法制办负责解释。
  本办法自发布之日起施行,有效期限三年。